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●记者吴阳：“作为自闭症儿童的家长，我们最担心的是孩子老了、死后怎么办。”70岁的北京通州区居民田女士，是无数特殊家庭的心声。今年4月，他为40岁患有自闭症的儿子完成了全国首个房产信托登记，让房产成为他未来生活的“守护者”。不到一年的时间，土地信托不动产登记试点在全国多地蓬勃发展。信托公司正争先恐后地利用这一机构蓝海，同时为家庭提供新的资产保护解决方案。江苏首个扩大试点项目的实施，隐藏着地方试点的“苏联式匠心”。苏州信托成功成立11月10日设立江苏省首个房地产服务信托，并于11月17日完成房地产信托产权登记。该房地产服务信托创新性地融合了“养老住房+特殊需求+公益目的”三重属性。除了满足老年人个性化、多层次的照护需求外，我们还通过信托结构为流浪动物保护提供长期的公益支持。苏州的崛起并非孤例。全行业试点竞赛已经开始。作为第一个“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月实现了双重突破，国投泰康信托为田家的自闭症儿子提供了终身照顾的保障。同时，在昌平区设立的外贸信托仓储房地产信托，实现了无交易转让，大大简化了管理流程。上海6月集中发力。上海信托、爱建信托成功实质上推出了家族继承信托。前者推出了“房地产+现金”混合信托，旨在满足客户自身养老金、资产代际传承等综合需求。这项最新的独居老人信托计划实现了“遗属抚恤金和死后继承”的双重保障，展现了信托服务的灵活性和适应性。天津、广州等国家开展区域创新。北方信托为“存量资产”聚焦“盘活”，为鸿泰地产注册了价值300万元的商业地产信托，并引入专业机构运营，实现闲置资产保值增值。针对“产权过渡问题”，广州市创新性引入预登记模式，向广东金融信托颁发全国首张房地产信托预登记证书。有很多应用化场景。所谓房地产信托，就是将房地产组织成信托计划，委托信托公司管理，产权变动依法向有关部门备案的模式。与传统资产管理工具相比，其主要优势在于风险分离和定向配置。这些特点还让不动产从财产继承延伸到养老保障等综合场景。提前释放个人生活方面的需求。今年7月，厦门推出全国首单单客户和二客户房地产家庭服务信托。夫妻俩将共同资产存入信托，房产租金收入用于补充老人的养老金。子女成年后，可以根据自己的情况分配财产。厦门信托相关负责人表示，可根据客户需求进行全面定制。个性化设计。我们最大限度地发挥家族服务信托的凝聚家族意向、资产保值、执行分配等功能优势，精准响应支持人员合并、家族资产传承、资产管理等多层次需求。场景创新总是在突破界限。北京昌平区某仓储地产信托项目，以外贸信托为受托人，将仓储物流设施纳入信托架构，将利润的50%捐献给公益项目，其余用于照顾家人、教育子女。上海案例针对的人群范围很广，从中年上班族的写字楼、商业地产继承规划，到80岁独居老人的养老保障，房地产信托可以适应各种家庭结构。公路体系完善试点工作快速进展得益于明确制度保障。长期以来，信托业未能建立完善的信托财产登记制度。房地产信托业务通常需要复杂的结构，例如设立特殊目的公司。运营成本将增加，信托资产的独立性将难以发挥。北京万商天勤律师事务所深圳分所合伙人高莉莉表示，到2024年底，房产转让现在需要登记。目前还处于地区试点阶段，可以明确登记，登记后可以达到区分信托财产与受托人自有财产的产权效果。尽管面临挑战，江苏省房产登记微信公众号显示，“对于尚未出台相关政策的城市，房产资产登记仍存在障碍。房地产信托，例如下一步，江苏省自然资源局将建立信息共享机制，指导试点地区规范推广房地产信托资产登记，确保登记要素规范、准确、完整，进一步强化信托资产的独立性，同时积极支持信托机构基于房地产信托资产登记，设计符合代际传承、家族服务等多场景的信托服务模式。