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融创成为首家基本还清外债的大型房企，行业进入信心重拾周期。文字| 《中国企业家》记者李艳艳将日历调整到2024年冬季，孙宏斌现身武汉的一个私人聚会。虽然很多人都穿着直筒西装，但他穿着休闲运动衫和白色运动鞋脱颖而出。宴会还没结束，一大群人就聚集到他身边，拍照、握手、拥抱、问候。这位来自山西运城，带着浓重口音的白发男子，连吃几口饭的时间都没有来得及，频频起身，点头，敬酒，接受着大家的好奇、关注、敬佩和祝福。六个月后，即 6 月 30 日，该公司的创始人兼总裁，孙宏斌出席融创中国年度股东大会时，全场掌声雷动。萨纳克自2022年陷入债务危机以来，已经“隐身”很长一段时间。2023年的股东大会上，他上线后甚至没有发言。 “你觉得最困难的时期已经过去了吗？”今年的会议上有人问他。宋鸿斌答道：“是啊。”孙宏斌的果断表态让投资者有安全感。让他更有信心出席的是融创债务重组的进展。今年早些时候完成内债重组的融创中国11月5日宣布，香港高等法院已批准其约96亿美元的外债重组。这意味着融创将成为首家海外债务几乎为零的大型房地产企业。得益于内债重组和外债重组的成功结合，融创整体偿债压力较大预计减少近600亿元。 62岁的孙宏彬试图靠近战斗之光。然而，面对漫长的调整期以及公司资产和运营的后续恢复，孙宏斌仍面临诸多挑战，尚未松一口气。无论如何，他已经“登上了最难的一座山”。消息公布后，融创高管立即被评为“中国商人”。他感慨地说。债务解决的最新进展是，行业仍面临挑战，楼市尚未见底，融创的债务重组并不容易。根据外债重组方案，融创将启动全面债转股选择，并向债权人派发两张新的强制可转债。一类转股价格为每股6.80港元，可于重组生效之日起六个月内转换为股份主持。另一种转股价格为每股3.85港元，可在重组后18至30个月内转股。据了解，重组方案还创新性地引入资本结构稳定计划、团队稳定计划等条款，确保公司资本结构和关键团队的稳定，坚定各方信心。 “通过债转股方式收购的融创股份属于市场上交易量最大的房地产股之一。公司给出的转股价格也比较合理，转股的时机也为债权人提供了很大的灵活性。”一位行业机构分析师表示。在多位融创专家看来，这样的方案是基于整个行业的实际情况和投资者的根本需求。今年年初，行业经历了漫长而深刻的调整。融资功能尚未恢复，销售整体尚未恢复，国外债权人开始等待更全面的重组样本，既能从根本上化解房企债务风险，又能满足债权人的流动性需求，让房企迅速走出危机，为可持续经营创造稳定局面。一种观点认为，本次债务重组方案的顺利通过，是基于债权人对融创基本面、资产价值和管理能力的积极评价。国内外债务重组的完成，意味着融创最困难的时期已经过去。 “大家都相信融创有‘生存和复苏’的资本，并期待共赢的未来。”业内分析师表示。 2021年融创出现现金流危机，导致2022年上半年出现公共债务违约。此后，融创积极投资债务重组工作，于2023年1月完成内债延期160亿元。同年11月，融创通过“债转股+发行新债”的方式完成了首期数百亿美元的外债重组。在还清小吃债务的过程中，孙宏斌也多次反思危机。融创于2023年3月举行外债重组说明会，并通过音频向投资者现场直播。会上，孙宏斌总结说，苏纳克债务危机的原因是落实“三条红线”的决心不够。 “我们也看重稳定和利润，但追求规模的惯性导致我们在投资上过于乐观和激进。”近两年，包括融创在内的多家房企开始处置二级债，行业趋势并未发生根本性逆转。去年11月，融创宣布境内债务重组方案包括10只债券，面值总额154亿元。使用这四种方法，债务削减率预计将超过50%。该计划于今年早些时候获得批准。今年早些时候，融创宣布启动第二次外债重组，计划将总计约96亿美元的全部外债转为股权。这也意味着融创的外债有望取消。融创于4月公布重组计划，6月获得75%的支持率，10月债权人投票率达到98.5%。 10个月内，融创彻底化解了上市公司层面的债务风险。需要注意的是，此前大股东发放的4.5亿美元无息贷款也与债权人同时、在同等条件下转为股权。像公关第一家开始重组的大型房地产公司在处理国内和国际债务方面，融创能够比许多同行更快地解决债务问题。战胜“债务”，重新出发 融创的减债之路可以说是当前消除房地产风险的一个缩影。就在苏纳克外债取得重大进展的第二天，碧桂园也取得了“突破”。碧桂园11月6日发布公告称，其外债重组方案已于11月5日召开的债权人会议上获得通过。在两个债务组的投票中，重组方案获得出席并投票债权人75%以上的赞成票。从今年1月9日披露重组方案主要条款，到4月11日正式公告协议或支持重组，再到11月5日债权人会议表决通过，碧桂园外债解决整个过程历时300天。 本次外债重组范围内的债务总额投资额约为177亿美元，折合人民币1270亿元（按7.2汇率计算）。如果一切顺利，重建完成后碧桂园的债务规模预计将减少约840亿元。碧桂园本次外债重组规模较大、结构复杂。共有34项外债或偿债义务涵盖多个司法管辖区，包括受纽约法律管辖的美元债券、受英国法律管辖的可转换票据以及受香港法律管辖的银团贷款。从债务期限结构来看，重组完成后，碧桂园期权最长债务期限为11.5年。碧桂园表示，在重组拉锯战中，碧桂园管理层带领财务团队与大洋彼岸的债权人“夜以继日”进行了长达数月的谈判。截至2022年，公司通过资产处置回笼超650亿元还出售公务车辆。去年，碧桂园通过出售各类股权投资筹集了约63.74亿元人民币。中国指数研究院近日发布的数据显示，截至今年10月底，受保的21家房企债务规模约1.2万亿元，短期内这些企业偿还公共债务的压力有望明显减轻。与此同时，次贷房企正在通过各种方式减少债务、改善资产负债表，投资者的预期也在降低，这将有利于行业去风险进程。据克而瑞统计，目前已有11家房地产企业完成内外债重组。融创是第一家完成所有国内和国际债务重组的大型房地产公司。分析人士表示，这一事件成功地发出了一个积极信号向市场发出积极信号，表明各大房企复杂的债务问题可以得到有效解决。这也是行业信心恢复的里程碑。现阶段，有三个关键事件将决定房地产企业能否主动摆脱困境。其中包括解决债务风险、提供抵押品和规范日常运营。融创内部人士表示，随着内外债重组的完成，融创其他项目也在加速推进，公司正逐步进入良性发展的新周期。融创在化解存量债务风险的同时，正在更新优质资产，实现“保交付”目标。据透露，融创中国先后引进资金建设重庆湾、北京融创第一医院、天津梅江第一医院二期、武汉桃园医院等项目。预计2024年完成。目前，融创全力投入每年交付5万台以上项目，预计年底前完成全部保交任务。今年的。在可靠交付之战中，融创今年交付的重庆长乐雅颂、西安揽月公寓、望江公寓等项目已成为区域石灰交付能力标杆，在克而瑞发布的房企交付能力排行榜中位列第四。房地产行业已进入“后去风险”时代，减轻债务负担、成功渡过难关将是房地产企业重获新生的重要一步。正如今年融创股东大会上，有股东询问公司未来将采取哪些措施来保证公司的长远发展。孙宏斌先生坦言：“无论一个行业有多好，高杠杆就意味着高风险”。那里通过出售项目和债务重组，融创实现了去杠杆，相应缩小了公司规模。与小吃相比，2021年销售额达到60万亿元左右，规模达到行业前三，土地保护区面积达到2.54亿平方米的辉煌时刻。到2024年，融创营收已降至471.4亿元，缩水逾10%。 90%，领土保护面积也减少了近一半，但无论怎样，孙宏斌经历了这次磨难，学会了告别房地产繁荣时代的速度和激情，正如他所说，融创未来的业务发展将集中在北京、上海、西安等一二线核心城市，“我们不会再去很多城市了”。
（编辑：何欣）